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旭辉的ROE样本:房企如何平衡规模与利润?

时间:2019-03-27 13:49:24 来源:综合 作者:

净资产收益率(ROE)被广泛认为是判断一家公司内在价值的最佳量化指标。股神巴菲特曾在1979年致股东的信中写道:“我们判断一家公司经营好坏的主要依据,取决于其净资产收益率。”他认为,公司能够创造并维持高水平的ROE是“可遇而不可求的”。股神同时声称:“我所选择的公司,都是净资产收益率ROE超过20%的好公司。”

对于一家公司来说,决定ROE的因素通常有销售净利率水平,资产周转率,和财务杠杆水平。通常来说,一家企业的 ROE 越高,反映出其为股东们赚得的收益越多,在盈利、运营、资金使用上的综合能力越高。

在旭辉2018年年度业绩中,除1520亿合约销售、36%的核心净利润增长、丰厚的派息政策等优秀表现以外,有一个重要指标十分亮眼:2018年,旭辉的核心净资产收益率(ROE)上升至23.8%,已连续3年增长并保持在20%以上。

根据乐居财经2018年统计,ROE排名TOP50的房地产企业平均ROE值在18%左右,旭辉的ROE始终维持行业领先的水平。

随着房地产行业进入新的周期,以往高杠杆、高负债的发展模式受到了前所未有的挑战。如何实现规模与利润的平衡,通过精细化运营提升周转率,或成当下房企的关键绩效指标。通过分析旭辉如何实现持续的高收益率,也许能为行业提供样本。

利润与效率并重

对于一直保持稳健经营策略,追求高质量发展的旭辉来说,保持高于行业平均水平的ROE,首先得益于利润的高速增长。2018年年报显示,旭辉归母核心净利润55.36亿元,同比实现36%的增长,过去5年复合增速约为30%。核心净利润率同比继续上升0.3个百分点,保持在13.1%的高位。

此外,2018年旭辉多措并举,在工程质量、城市布局、产品打造、人力资源等方面精细管理,全面提升运营效能。

在工程方面,旭辉于2018年开始全面推行“1+1+1”模式的建造2.0体系,发展了一套行之有效的建造体系:12大建造工艺、2大穿插施工、3大先行、1大系统工作前置,有效保证了施工的进度和产品品质。

城市布局方面,旭辉坚持“深度”和“广度”相结合,围绕核心都市圈,瞄准拥有较好的人口结构以及发展趋势的城市,强化二线及准二线纵深拓展,以省域深耕为主,避免了操盘半径的无序扩张带来效率损耗。

另外,旭辉深研客户需求,逐步形成了基于CIFI-5的产品线平台,包含铂悦、赋、府、江山、公元、城六个完善的产品线,将示范区、户型、精装的设计模块化、既便于根据项目情况合理组合以满足客户需求,又最大程度上简化了流程,提升了效率。为产品的快速复制奠定基础,成为项目高效周转的重要一环。

高周转、标准化、精成本

同时,旭辉取得高ROE背后一个更重要的因素,就是建立了大运营管控体系。2017年规模迈上千亿台阶后,旭辉即提出转型大运营,关注现金流周转效率,以IRR、静态投资回收期、净利率作为项目管理的三大核心指标,提升经营效率。

据旭辉方面介绍,“转型大运营”的核心逻辑在于,像制造业的供应链管理一样,对地产运营进行精细化管理,围绕资金周转效率和工程质量,提升精耕细作。

为此,旭辉在土地、规划、施工等价值链全流程全面开展标准化运营。在不牺牲工程质量和品质的前提下,实现效能与周转的提升。

在项目前期,便将定位、设计等工作前置,开工后通过工程管理体系严控工程质量,保证“一次做对”,最大程度避免因返工产生的成本。同时通过推行旭辉建造2.0体系,实现工程提效。

从项目启动到交房的各个阶段中,以阶段成果为导向。针对项目的开盘、供货、去化、回款、利润等运营节点,旭辉均以现金流作为考核的底层逻辑,真正加快现金的周转效率,铆定企业规模壮大后的稳步前行。

广发证券今年2月发布研报评价称,并不是所有的高周转都是“薄利多销”,而是在保证合适利润水平的情况下实现“高周转、高增长”,相较于其他公司,旭辉的这种均衡能力更为出色。

得益于运营效率的提高,旭辉不仅在规模上取得跨越式发展,企业综合实力也栖身行业前列,位列由北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》联合推出的“2018年度地产上市公司综合实力排行榜”第6位。在运营效率指标上,旭辉表现尤其突出,存量资产周转率高达1.19,是上市公司中位数水平的3.7倍,显示了旭辉卓越的运营管控及优异的营销能力。

更值得一提的是,旭辉在取得高增长、高效能的同时,始终遵循稳健的财务策略,保持较低的负债水平,2018年年末负债率仅为67.2%,比2018年中期下降近5个百分点。

正如旭辉董事长林中所言,旭辉选择的,是一条开头难,但越往后走越宽的路,“我们不要做跑的最快的,但要做跑得最久的”。而随着行业进入精细化竞争时代,高收益、高周转、低负债下的高ROE,也正反映出旭辉这家地产界“长跑者”强大持久的竞争力。



责任编辑:touzjsy
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